Er det værd at købe fast ejendom i Montenegro, og hvordan gør man det bedst?

I barndommen drømte mange sikkert om at få et hus ved havet, fordi det er så romantisk at bo på feriested. Voksne køber nogle gange sådan fast ejendom ikke så meget for at bo her permanent eller for at komme på ferie uden at bekymre sig om booking, men for at tjene penge ved at leje bolig ud. Det samme Montenegro modtager årligt flere gange flere turister, end der bor her, hvilket betyder, at der vil være konstant efterspørgsel på en velbeliggende lejlighed i løbet af sæsonen, og det kan hurtigt betale sig.

Ved at studere funktionerne i fast ejendom i Montenegro skal det bemærkes, at lejligheder og huse i dette land kan have et stort antal fordele. Overvej de vigtigste relateret til størstedelen af ​​boliger til salg.

• Efterspørgslen efter korttidslejeboliger i Montenegro har været hastigt voksende de seneste år, og der er ikke forudset nogen forudsætninger for et fald i efterspørgslen. I 2017 oversteg antallet af besøgende til landet for første gang 2 millioner og fortsætter med at vokse støt. Lave priser i sammenligning med mange andre feriesteder tiltrækker turister hertil, og staten har også etableret et visumfrit system med de fleste af sine naboer og mange postsovjetiske lande. Som følge heraf kommer 20 % af gæsterne fra Serbien, Rusland og Ukraine tilsammen giver det samme beløb, op til 10 % af de besøgende kommer fra Bosnien-Hercegovina, men velhavende turister fra Vesteuropa kommer også hertil.

• Investeringsattraktionskraften i landets boligsektor er god, fordi der er dannet gennemsigtige og realistiske regler for udenlandske investorer, der minder påfaldende om den eksemplariske EU i denne henseende. Derudover indså landet først efter at have opnået uafhængighed i 2006, hvor meget det kan tjene på turisme, for her blev der bygget en enorm mængde boligmasse efter den dato. Det betyder, at der er mange nye bygninger bygget ved hjælp af moderne teknologier, derudover er det ikke et problem at finde en ledig lejlighed til køb.

• Hvis du ønsker det, kan du finde relativt billige boliger i Montenegro - her virker den gennemsnitlige kvadratmeterpris ikke engang cirka. Det hele afhænger af en række specifikke karakteristika, for eksempel øger den historiske værdi af en bygning taksterne, men tilstedeværelsen af ​​en grund i nærheden til en lovende udvikling reducerer prisen betydeligt. Som følge heraf kan præcis den samme bolig i en afstand af 300 meter fra hinanden have forskellige priser. Derudover er priserne påvirket af den geografiske faktor - i den prestigefyldte badeby er Budva boliger den dyreste, resten af ​​kysten er lidt billigere, men i outback er priserne meget lavere, selvom bjergene også er smukke her .

• Skat og kommunalpolitik i Montenegro bidrager også kun til at købe bolig her. For eksempel, når du køber en lejlighed på det sekundære marked, vil skatten kun være 3% af omkostningerne, men hvis sælgeren er bygherren selv, vil der ikke være en sådan overbetaling. Den årlige skat for ejere varierer fra 0,1 % til 1 % af omkostningerne per kvadratmeter i denne region, men det er alligevel ikke meget.

• Investering er ikke begrænset til investeringer i boligudvikling - større investorer bygger infrastruktur såsom skoler med engelsk eller russisk undervisningssprog, lystbådehavne og mange andre faciliteter. En sådan forbedring af situationen bidrager yderligere til, at turister kommer hertil i store mængder, hvilket betyder, at det vil være endnu mere rentabelt at udleje boliger her.

• Montenegro betragtes som et af de mest miljøvenlige lande., fordi der ikke er nogen seriøs industri her, og derfor ses den videre vækst af turistpotentialet som ganske naturligt.

Der er naturligvis også visse ulemper, men der er relativt få af dem, og for mange mennesker er de ubetydelige. Det er dog for dig, at de kan vise sig at være en alvorlig ulempe, derfor vil vi også overveje dem.

• Montenegro har den officielle status som kandidat til optagelse i Den Europæiske Union, men er endnu ikke blevet det, og det kan ikke siges, at det vil ske i den nærmeste fremtid. For mange investorer fra det post-sovjetiske rum er det også nyttigt at købe et hjem i udlandet i forbindelse med en forenklet modtagelse af et Schengen-visum, også at eje en lejlighed i et EU-land, du kan ansøge om en opholdstilladelse og derefter en pas.

• Montenegro har en fremtrædende provinssocialistisk fortid - på trods af de innovationer, der introduceres, halter infrastrukturen i forhold til Vesteuropa. For eksempel er der praktisk talt ingen central opvarmning nogen steder i landet, selvom temperaturen om vinteren, selv på en relativt varm kyst, kun er 3-7 grader Celsius.

Det er kutyme, at lokalbefolkningen opvarmer lokalerne med klimaanlæg, men her kan elnettet allerede svigte - nedlukninger på grund af spidsbelastninger er stadig ikke et vidunder. Blandt andet er mentaliteten og træningen af ​​det lokale personale blot en mellemting mellem det berygtede Europa og vores grimme realiteter, som kan skræmme nogle af de velhavende turister væk.

Som nævnt ovenfor nærmede staten sig udviklingen af ​​turismeinfrastruktur på en organiseret måde - i det mindste blev jordlodder givet i hænderne på private udviklere, og de, der ønskede at få de brugte midler tilbage, skyndte sig at bygge en enorm mængde boliger. På den ene side burde overfloden af ​​tilbud have ført til et vist fald i ejendomspriserne, men i tilfældet Montenegro ser vi, at her er investeringer allerede begyndt at betale sig.

Det viser praksis når du køber en bolig i Montenegro, giver det god mening ikke at lede efter en genstand at købe på egen hånd, men at søge hjælp fra lokale konsulenter... Du kan næsten ikke selv nogenlunde forstå, hvorfor et dyrt hus koster så meget, og ved at vælge en billigere bolig vil du ikke være sikker på, at du kender til alle risici ved et sådant køb.

Eksperter bemærker, at den voksende efterspørgsel i de seneste år har tilskyndet udviklere intensivt, og de stræber efter at færdiggøre faciliteterne under opførelse så hurtigt som muligt, hvilket uundgåeligt lider under byggeriets kvalitet. I betragtning af at jordskælv periodisk forekommer i dette bjergrige land, er det umagen værd at tænke gentagne gange, før du køber en lejlighed i en "ufærdig" ny bygning.

Derudover er det ikke ualmindeligt at høre klager over det bygninger beliggende ved foden af ​​bjergene har en øget tendens til gradvist at rulle og endda kollapse.

Hvad angår den første linje, vil det være mange gange sværere at købe bolig her, om ikke andet på grund af, at efterspørgslen fra særligt velhavende udlændinge er særligt stor her. For nogle år siden skrev nogle indflydelsesrige vestlige medier, at omkring 14 % af hele Montenegros territorium allerede var blevet købt af udlændinge, og det må antages, at de primært er interesserede i kysten. Alligevel, der er endda muligheder her, bare vær forberedt på at betale et meget betydeligt beløb.

Det montenegrinske boligmarked har en enorm spændvidde i forhold til priser - alt for mange faktorer påvirker prisfastsættelsen. Tag for eksempel boligmassen - du kan få en lejlighed både i et gammelt højhus, som ikke adskiller sig fundamentalt fra en typisk sovjetisk, og i en relativt ny bygning, bygget allerede i uafhængighedens dage, idet tage højde for alle moderne bygningskrav.

Igen, et sted i bjergene eller endda i hovedstaden Podgorica, kan priserne vise sig at være lidt under gennemsnittet, men det store spørgsmål er, hvor meget en sådan investering vil betale sig, fordi statistikker viser, at det overvældende flertal af udenlandske turister skynder sig ikke så meget til bjergene som til havet.

Alle disse faktorer tillader os ikke at bestemme den gennemsnitlige pris pr. kvadratmeter - mere præcist kan den beregnes, men i praksis giver det ingen fordel, fordi det kan være billigere og meget dyrere. Hvis du stadig er interesseret og i det mindste vil have en generel idé om, hvor meget du skal regne med, skal du vide, at 40 tusinde euro er minimumskapitalen, der giver dig mulighed for at købe et lille studie på 20 kvadratmeter.

En lille familielejlighed med et areal på omkring 50 kvadratmeter vil koste 60 tusind på den måde.

Hvis du er interesseret i et hus med en grund, vil omkostningerne i vid udstrækning blive bestemt af bygningen og ikke selve territoriet. For eksempel kan et 60 meter stort hus i gården på 200 kvadratmeter koste cirka 80 tusinde euro, men en rummelig villa på 200 kvadratmeter med en grund på yderligere 300 vil trække for godt 170 tusind.

Forskellen i priser afhænger ikke kun af nærheden til havet, men også af den specifikke geografiske placering. Først og fremmest i enhver region er udsigten fra vinduet meget værdsat, boliger anses for at være særligt imponerende, hvorfra både bjergene og havet er tydeligt synlige.

Naturligt, en kæmpe bonus er, at lokalområdet har sin egen adgang til havet, ideelt set sin egen strand, hvor udefrakommende, undtagen efter opfordring fra ejeren, ikke kan komme.

Hvis vi taler om regionerne, så kaldes blandt de øverste steder normalt Budva Riviera (nærheden af ​​feriestedet Budva) og Boko-Kotorska (kysten af ​​Kotor-bugten, inklusive Tivat).

Du kan prøve at spare penge ved at vælge bolig et sted på Barskaya-rivieraen eller endda i nærheden af ​​Ulcinj. Samtidig skal du forstå, at dets omkostninger er lavere af en grund - der er færre muligheder for eliterekreation, turister er ikke så ivrige efter at tage dertil, og derfor vil fortjenesten sandsynligvis ikke være så høj.

Som det fremgår af ovenstående, er Montenegros statsborgerskab til erhvervelse af fast ejendom inde i landet selvfølgelig ikke påkrævet - faktisk er staten tværtimod interesseret i, at udlændinge investerer deres penge her, og derfor forenklet proceduren så meget som muligt. Desuden, selvom udsigterne og tidspunktet for Montenegros tiltrædelse af Den Europæiske Union endnu ikke er helt klarlagt, ser mange mennesker i dag ud til at modtage et pas fra dette land som en god måde at snart blive EU-borger på.

Det er en anden sag, at alt ikke er så enkelt her - Montenegro spørger ret meget til selve salget af et pas. For at købe fast ejendom i ørkenen for at få et dokument, skal du betale fra 250 tusind euro, og i en udviklet region - fra 350 tusind, og yderligere 100 tusind skal under alle omstændigheder overføres til statens regnskaber. Desuden tilbydes denne mulighed ikke for alle - inden for tre år fra lanceringen af ​​programmet (2018-2021), skal der indsendes en ansøgning, og kun 2 tusind heldige vil blive udvalgt blandt alle ansøgere, der får lov til at deltage.

I mangel af store penge, kan du gå en længere vej, tidligere har fået opholdstilladelse i landet. Har du købt bolig her, får du en midlertidig opholdstilladelse, som kun gælder i et år – i denne tid skal du have fodfæste og få yderligere grunde til at blive. Hvis du ikke har fundet et job og ikke har bundet dig selv i ægteskab med nogen fra det lokale, kan du kun undvære visum, hvis den købte genstand koster mere end 40 tusind euro - så kan du forlænge din opholdstilladelse.

Uanset hvilken type fast ejendom du beslutter dig for at købe i Montenegro - en lejlighed, en grund eller et hus - vil din transaktion begynde med en såkaldt foreløbig aftale. Det siger ikke meget - det beskriver betingelserne for at indgå en transaktion (hvad, hvor, hvornår, for hvor meget, fra hvem og til hvem), overvejer betalingsmetoden og betalingsbetingelserne og foreskriver også depositumsbeløbet, normalt ca. 10 % af den aftalte værdi af den købte genstand. Det angivne depositum skal overføres til den tidligere ejer, som er forpligtet til at udstede en kvittering herfor på, at han har modtaget de i den foreløbige aftale foreskrevne penge.

Derefter indgås hovedsalgskontrakten, for hvis juridiske registrering man kun skal gælde for Montenegros statslige notarkontorer - dette er landets regler. Her er der allerede mærkbart flere markante punkter - udover det ovenfor beskrevne skal det f.eks. nævnes, at sælger indvilliger i at omregistrere genstanden til en anden person.

Som nævnt ovenfor, ved køb af bolig på det sekundære marked for borgere i postsovjetiske lande er skatten 3% af beløbet. Generelt, som praksis viser, øger skatter, juridisk støtte og omregistrering tilsammen omkostningerne med omkring 5 %, så når du skal vælge bolig, bør du også tage højde for en sådan margin.

Klausulen om, at sælger ikke vil have noget imod genudstedelse er vigtig af den grund, at enhver ny ejer bør logisk nok straks registrere erhvervelsen i statens matrikel for sig selv... I henhold til montenegrinske love kan dette dog ikke gøres på ethvert tidspunkt i fremtiden, men inden for de første 30 dage fra datoen for transaktionen. Det er bedre ikke at eksperimentere med, hvad der vil ske, hvis legaliseringen ikke sker inden for den foreslåede tidsramme, og så der ikke opstår unødvendige problemer hos sælgeren, der "ombestemte sig" og satte en eger i hjulet, en klausul om hans samtykke til fornyelse er specielt udformet i kontrakten.

Hvis du køber en gratis grund og planlægger at engagere dig i udvikling på egen hånd, er det værd at overveje, at langt fra alt land i Montenegro involverer yderligere udvikling. Der kan være mange grunde til, at et bestemt sted ud fra et lovgivningsmæssigt synspunkt ikke er egnet til byggeri, men du vil næppe være i stand til at ændre denne status for territoriet, og enhver bygning, som du har opført af uvidenhed eller uforskammethed, vil betragtes som ulovlig og kan blive udsat for nedrivning ...

Mange af vores landsmænd, der planlægger at erhverve fast ejendom i Adriaterhavet, beslutter at sælge "ekstra" fast ejendom i deres hjemland for at hjælpe penge. At opdele en procedure i to faser forsinker processen i høj grad og involverer en masse papirarbejde, hvorfor nogle potentielle investorer ikke engang ønsker at overveje en sådan idé, da de anser den for svær at implementere. Faktisk kan problemet løses lidt nemmere, end det ser ud til.

Der er internationale ejendomsmæglere, der tilbyder tjenesten med at udveksle f.eks. russisk fast ejendom med montenegrinsk fast ejendom. I stedet for to separate transaktioner, som hver især kan tage lang tid, foreslås en og ret hurtig en, da du hverken leder efter en køber til russisk ejendom eller en sælger af montenegrinsk fast ejendom - det er, overvej, en og samme juridiske enhed. Som følge heraf får du måske aldrig penge mellem hænderne, men du venter ikke, indtil den genstand, du sælger, bliver købt - specialister kommer blot til den angivne adresse og anslår, hvor meget huset eller lejligheden, du tilbyder, kan koste.

På grund af samarbejdet med en seriøs virksomhed kan du forenkle processen med omregistrering, selvom det "spiser" en del af budgettet... Desuden fungerer sådanne tjenester normalt kun for Moskva, St. Petersborg og andre større byer, hvor der efterspørges fast ejendom.

Svar på spørgsmål om køb af fast ejendom i Montenegro er givet i følgende video.